Bảng giá đất mới từ 1/2026: thị trường bất động sản đứng trước nhiều thay đổi lớn!

Thay vì cập nhật mỗi 5 năm/lần như trước, bảng giá đất trên toàn quốc sẽ được điều chỉnh hằng năm. Việc này có thể khiến chi phí cấp sổ đỏ tăng đáng kể, do giá đất trong bảng mới sẽ được điều chỉnh gần hơn với giá thực tế trên thị trường.

Chi phí làm sổ đỏ và các giao dịch đất đai tăng

Một trong những tác động rõ nét nhất của việc thay đổi cách tính bảng giá đất là chi phí làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và các chi phí liên quan đến đất đai dự kiến sẽ tăng mạnh. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ. Thay vào đó, từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố sẽ tự ban hành bảng giá đất mới và điều chỉnh hàng năm dựa trên vị trí, giá trị thực tế.

Hiện tại, chi phí làm sổ đỏ lần đầu bao gồm nhiều khoản dựa trên bảng giá đất do nhà nước quy định như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có), lệ phí trước bạ. Trong đó, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn. Khi bảng giá đất mới được điều chỉnh sát với giá thị trường, các khoản phí này, đặc biệt là tiền sử dụng đất sẽ tăng theo.

Đầu năm 2026, tăng chi phí làm sổ đỏ và các giao dịch đất đai

Thực tế tại TP. Hồ Chí Minh, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng thị trường đã khiến giá đất tăng trung bình từ 50% đến 100%. Đơn cử, một thửa đất tại Quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) có giá đất ở trước đây là 20 triệu đồng/m², sau khi điều chỉnh đã tăng lên 40 triệu đồng/m². Điều này kéo theo tiền sử dụng đất phải nộp có thể tăng gấp 2 – 3 lần.

Do đó, người dân được khuyến nghị nên thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, đặc biệt là làm sổ đỏ, trước thời điểm 1/1/2026 để tránh gánh nặng chi phí phát sinh.

Bảng giá đất mới lần đầu sẽ được công bố và áp dụng vào ngày 1/1/2026

Các nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng lớn nhất:

Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 sẽ tác động mạnh mẽ đến nhiều đối tượng, trong đó ba nhóm sau đây cần đặc biệt lưu ý:

1. Người dân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở: Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt từ đất nông nghiệp sang đất ở, sẽ tăng đáng kể do tiền sử dụng đất được tính dựa trên bảng giá đất mới, vốn cao hơn nhiều so với hiện nay.
2. Người sở hữu đất thuộc diện “quy hoạch treo”: Những người dân có đất nằm trong quy hoạch treo nhiều năm, không thể thực hiện các quyền về đất đai, khi được gỡ quy hoạch sau ngày 1/1/2026 có thể sẽ phải đối mặt với việc nộp tiền sử dụng đất theo mức giá mới, cao hơn rất nhiều so với thời điểm bị "treo".
3. Người xin cấp sổ đỏ lần đầu: Như đã đề cập, các chi phí để được cấp sổ đỏ lần đầu, đặc biệt là tiền sử dụng đất, sẽ tăng cao khi bảng giá đất mới được áp dụng.

Đề xuất và các quy định liên quan

Mặc dù Chính phủ nhấn mạnh tính cần thiết của việc cập nhật bảng giá đất hàng năm để phù hợp với thị trường, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) trước đó đã góp ý rằng việc ban hành hàng năm có thể chưa khả thi do năng lực quản lý hiện tại, và đề xuất chu kỳ 2-3 năm một lần.

Về bồi thường, tái định cư, dự thảo luật Đất đai quy định việc định cư cho người bị thu hồi đất phải đảm bảo bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, với các tiêu chí rõ ràng về hạ tầng kỹ thuật, xã hội và ưu tiên tái định cư tại chỗ.

Lời kết

Việc thay đổi cơ chế xác định và ban hành bảng giá đất là một bước tiến quan trọng nhằm đưa giá đất về gần với giá thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra những thách thức về chi phí cho người dân và đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ cả phía cơ quan quản lý và người sử dụng đất.