Bảng giá đất sẽ không còn “đứng yên” như trước. Sự điều chỉnh mới đây từ Cục Quản lý đất đai hé lộ một giai đoạn biến động mạnh, với mức tăng kỷ lục lên đến 270% ở nhiều đô thị lớn. Điều này không chỉ tác động trực tiếp đến giá nhà, chi phí đầu tư, mà còn định hình lại toàn bộ bức tranh thị trường bất động sản trong những năm tới. Vậy đâu là cơ hội và rủi ro ẩn sau “cơn sóng ngầm” này? Cùng Alinhadat phân tích sâu, cập nhật số liệu thực tế và chuẩn bị cho chiến lược đầu tư khôn ngoan nhất ngay hôm nay.
BĐS nhiều khu vực sẽ có sự biến động rõ rệt
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn "chuyển mình" mạnh mẽ, đặc biệt khi các địa phương chuẩn bị công bố bảng giá đất mới. Theo báo cáo từ Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), trong thời gian tới, bảng giá đất ở nhiều địa phương sẽ biến động lớn, kéo theo hàng loạt tác động sâu rộng đến thị trường địa ốc.
Nguyên nhân chính đến từ việc bỏ khung giá đất, một bước tiến lớn nhằm minh bạch hóa, tiệm cận hơn với giá thị trường. Đây cũng là cơ sở để điều chỉnh các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, từ bồi thường giải phóng mặt bằng, thuế chuyển nhượng, phí, lệ phí đến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.
Tại Hà Nội, bảng giá đất mới có hiệu lực từ cuối năm 2024 cho thấy mức tăng mạnh. Cụ thể, giá đất cao nhất lên tới 695,3 triệu đồng/m2 ở các tuyến phố trung tâm quận Hoàn Kiếm, gấp gần 3,7 lần so với bảng giá cũ.
Đối với các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ, mức tăng bình quân đạt 225%, trong khi 5 quận Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm tăng khoảng 210%. Nhìn chung, giá đất ở Hà Nội đã tăng 150-270%, phản ánh rõ nét xu hướng điều chỉnh để rút ngắn khoảng cách giữa bảng giá và giá giao dịch thực tế.
Tại Đà Nẵng, bảng giá đất mới chính thức áp dụng từ 7/7/2025 đã tạo nên "cơn địa chấn" trên thị trường. Giá đất ở đô thị tăng mạnh nhất tại quận Ngũ Hành Sơn (172%), quận Cẩm Lệ (154%), các quận khác tăng từ 125-140%. Đất ở nông thôn Hòa Vang cũng tăng đến 170%, và các tuyến đường chưa đặt tên tăng từ 126-160%.
Minh chứng thể hiện qua số liệu ghi nhận
Ở TP.HCM, bảng giá mới áp dụng đến hết năm 2025 ghi nhận mức tăng từ 4 đến 38 lần, dù vẫn thấp hơn giá thị trường khoảng 25-50%. Đáng chú ý, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên 65-70% so với giá đất ở, nhằm giảm gánh nặng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.
Hiện tại, giá đất nông nghiệp TP.HCM dao động 400.000 – 810.000 đồng/m2, trong khi giá đất ở thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2, cao nhất lên đến 687 triệu đồng/m2. Khoảng cách lớn này dẫn đến việc chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng gấp nhiều lần, tạo áp lực lớn lên người dân và nhà đầu tư.
Theo Cục Quản lý đất đai, một trong những hạn chế lớn trong thời gian qua là việc nhiều địa phương chưa kịp thời điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến giá đất trên bảng thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm giảm tính minh bạch và công bằng trong chính sách bồi thường, thu thuế.
Việc điều chỉnh bảng giá đất giúp Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này cũng khiến thị trường bất động sản phải đối diện nhiều thách thức mới: chi phí đầu vào dự án tăng cao, giá thành sản phẩm bất động sản tăng, kéo theo nguy cơ sụt giảm thanh khoản nếu lực cầu không đủ mạnh.
Từ góc độ phân tích của Alinhadat, việc bảng giá đất biến động lớn trong thời gian tới mang lại cả cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư, người mua và các doanh nghiệp bất động sản.
Alinhadat khuyến nghị, giai đoạn này, nhà đầu tư nên chọn lọc khu vực có quy hoạch hạ tầng rõ ràng, mức tăng giá đất hợp lý, khả năng thanh khoản tốt. Đồng thời, cần cập nhật thường xuyên các quyết định điều chỉnh bảng giá tại địa phương để có phương án đầu tư linh hoạt, tránh bị động.
Cục Quản lý đất đai đã yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, chuẩn bị bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/1/2026. Trong quá trình điều chỉnh, các tỉnh thành cần lấy ý kiến rộng rãi, phân tích tác động, hạn chế phản ứng tiêu cực từ xã hội.
Điều này mở ra một chu kỳ tăng giá mới cho bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự cạnh tranh minh bạch giữa các dự án. Các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp, cũng như người dân cần chuẩn bị sẵn kế hoạch tài chính để thích ứng kịp thời.
Việc điều chỉnh bảng giá đất sắp tới không chỉ là một "lần điều chỉnh kỹ thuật", mà còn là tín hiệu mạnh mẽ về xu hướng phát triển minh bạch, công bằng hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhìn dài hạn, thị trường sẽ bền vững và thu hút nhiều dòng vốn hơn, đặc biệt từ các nhà đầu tư dài hạn và các quỹ đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, cập nhật thông tin chính thống, tính toán kỹ chi phí và lộ trình đầu tư.
Vui lòng để lại thông tin, đội ngũ chuyên viên tư vấn của chúng tôi sẽ liên hệ, tư vấn và gửi thông tin cho quý vị trong thời gian nhanh nhất
