Đề xuất tính thuế 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản: Cú hích vào thị trường đầu cơ?

Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lợi nhuận thực tế từ mỗi lần chuyển nhượng bất động sản. Đây được xem là động thái nhằm hạn chế đầu cơ, tăng thu ngân sách và minh bạch hóa thị trường.

Thay đổi lớn trong chính sách thuế chuyển nhượng

Trong hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đang được lấy ý kiến, Bộ Tài chính đưa ra đề xuất mới: thay vì áp thuế khoán 2% trên giá trị chuyển nhượng như hiện nay, cá nhân bán bất động sản sẽ phải nộp thuế suất 20% trên phần lợi nhuận ròng, tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ đi chi phí hợp lý.

Theo lý giải của Bộ, cách tính này sẽ phản ánh đúng thu nhập thực tế của người bán, khắc phục tình trạng khai thấp giá chuyển nhượng để trốn thuế – vốn là lỗ hổng lâu nay của chính sách cũ.

Hai phương án tính thuế tùy theo khả năng chứng minh chi phí

Cụ thể, với các giao dịch có đầy đủ chứng từ chứng minh giá mua và chi phí liên quan, công thức tính thuế sẽ là:

Thuế phải nộp = (Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lý) x 20%

Ngược lại, nếu không có hóa đơn hợp lệ, mức thuế sẽ được ấn định theo tỷ lệ phần trăm trên giá bán, dao động từ 2% đến 10% tùy theo thời gian sở hữu bất động sản. Cụ thể:

Riêng với bất động sản nhận từ thừa kế, mức thuế chuyển nhượng giữ nguyên như hiện hành: 2%, không xét thời gian nắm giữ.

Lo ngại giá nhà tăng theo thuế?

Ngay sau khi đề xuất được công bố, không ít ý kiến lo ngại về nguy cơ tăng giá bất động sản. Việc đánh thuế cao hơn có thể khiến người bán cộng thêm chi phí vào giá bán, đẩy gánh nặng về phía người mua.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại nhìn nhận tích cực. PGS.TS Phan Hữu Nghị (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, cơ chế hiện tại “thu đều” 2% trên giá chuyển nhượng dù lỗ hay lãi là không công bằng. Trong khi đó, đề xuất mới sẽ khuyến khích giao dịch thật – giá thật, thúc đẩy minh bạch và chống đầu cơ lướt sóng ngắn hạn.

Thị trường quốc tế: Chống đầu cơ bằng thuế lũy tiến

Theo Bộ Tài chính, Việt Nam không phải là nước đầu tiên điều chỉnh mạnh thuế chuyển nhượng bất động sản. Nhiều quốc gia đã và đang sử dụng các chính sách thuế tương tự để điều tiết thị trường:

• Đức: Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản từ 14% đến 42%, miễn thuế nếu giữ tài sản trên 10 năm.
  
  
• Mỹ (San Francisco): Thuế lũy tiến từ 24% xuống 14% nếu bán bất động sản trong 1-5 năm đầu.
  
  
• Singapore: Đánh thuế đến 100% phần lãi nếu bán trong năm đầu tiên; giảm xuống 50% sau 2 năm, 25% sau 3 năm.
  
  
• Malaysia: Đánh thuế 30% nếu bán trong vòng 3 năm đầu, giảm dần theo thời gian nắm giữ.
  
  

Từ đó cho thấy, việc đánh thuế dựa trên thời gian sở hữu và lợi nhuận là một xu hướng chung để hạn chế đầu cơ – đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều biến động.

Triển khai: Không dễ nếu thiếu dữ liệu và hạ tầng

Dù được đánh giá là phù hợp về mặt chính sách, song đề xuất của Bộ Tài chính cũng đặt ra thách thức lớn về khả năng thực thi.

Theo cơ quan này, để triển khai hiệu quả cần có:

• Cơ sở dữ liệu giao dịch đầy đủ và minh bạch;
  
  
• Đồng bộ hóa thông tin giữa các cơ quan: thuế, địa chính, công chứng, ngân hàng;
  
  
• Hạ tầng công nghệ thông tin hiện đại để giám sát giao dịch, lịch sử sở hữu.
  
  

“Không thể triển khai thu thuế trên lợi nhuận nếu không xác định được chính xác giá vốn ban đầu và các chi phí hợp lệ,” đại diện một Cục thuế địa phương nhận định.

Cần phải có sự đồng bộ hóa giữa các giao dịch để có thể kiểm soát hiệu quả hơn

Tác động dài hạn: Thị trường sẽ lành mạnh hơn?

Với nhà đầu tư ngắn hạn, đây chắc chắn là “đòn mạnh” vào hành vi đầu cơ. Tuy nhiên, với người mua để ở, hoặc đầu tư dài hạn, chính sách này có thể mở đường cho một thị trường ổn định, giá trị thực và hạn chế “sốt ảo”.

Đồng thời, chính sách này cũng sẽ giúp tăng thu ngân sách nhà nước – vốn đang thất thoát lớn do tình trạng khai giá thấp kéo dài.

Lời kết:

Đề xuất tính thuế 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản là một trong những thay đổi mang tính hệ thống và tác động sâu rộng. Nếu được thông qua, đây sẽ là bước ngoặt trong quản lý thuế cá nhân, góp phần làm sạch thị trường bất động sản.

Người dân, nhà đầu tư nên sớm cập nhật thông tin, lưu giữ hóa đơn, chứng từ hợp lệ và xem xét lại chiến lược đầu tư bất động sản theo hướng minh bạch, bền vững hơn.