Một trong những sai lầm thường thấy là nhà đầu tư chọn mua theo cảm xúc hoặc “nghe theo lời giới thiệu”, thay vì dựa trên dữ liệu thị trường thực tế. Việc không khảo sát kỹ nhu cầu thuê tại khu vực sẽ dẫn đến tình trạng mua xong không ai thuê, hoặc phải giảm giá thuê sâu để cạnh tranh.
Ví dụ: Một nhà đầu tư mua căn hộ cao cấp ở quận trung tâm với giá 6 tỷ đồng, kỳ vọng cho thuê 25 triệu/tháng. Nhưng khu vực đó lại dư thừa nguồn cung và khách thuê chuyển sang các dự án mới có giá thuê thấp hơn. Kết quả: căn hộ trống nhiều tháng, hoặc cho thuê được nhưng không đủ bù lãi vay và chi phí vận hành.
Lời khuyên: Trước khi mua, hãy khảo sát thực tế khu vực: có bao nhiêu nhà trống? Mức giá thuê trung bình là bao nhiêu? Tệp khách thuê là ai?
Nhiều nhà đầu tư tính lợi nhuận bằng cách lấy giá thuê – lãi vay = dòng tiền, mà bỏ quên chi phí vận hành như:
Khi những chi phí này bị bỏ sót, nhà đầu tư có thể tưởng lầm là có lãi, nhưng thực tế đang mất dòng tiền âm hàng tháng.
Lời khuyên: Luôn lập bảng tính chi tiết các khoản chi phí và trích trước phần khấu hao để phản ánh đúng dòng tiền ròng mỗi tháng.
Tính kỹ chi phí vận hành khấu hao để tránh sai lầm khi đầu tư BĐS cho thuê
Một căn nhà hay căn hộ có pháp lý chưa hoàn chỉnh (chưa có sổ, xây sai phép, dính tranh chấp...) có thể khiến quá trình cho thuê gặp rủi ro, khách thuê e ngại hoặc không thể đăng ký kinh doanh, làm văn phòng.
Ngoài ra, sản phẩm không có pháp lý rõ ràng rất khó để thế chấp vay ngân hàng hoặc chuyển nhượng, ảnh hưởng đến tính thanh khoản.
Lời khuyên: Chỉ nên đầu tư bất động sản có sổ hồng riêng, pháp lý đầy đủ, xây dựng đúng quy hoạch và đã nghiệm thu hoàn công.
Không phải bất động sản nào cũng phù hợp để khai thác cho thuê. Một số loại hình có tỷ lệ lấp đầy thấp, thời gian tìm khách dài hoặc tệp khách thuê hẹp khiến quá trình khai thác không hiệu quả.
Ví dụ sai lầm điển hình:
Lời khuyên: Ưu tiên sản phẩm có tính thực dụng cao: nhà phố thương mại, căn hộ ở gần khu công nghiệp, văn phòng mini tại khu vực đông dân cư...
Một số nhà đầu tư “liều lĩnh” vay ngân hàng đến 70–80% giá trị bất động sản, kỳ vọng dòng tiền thuê sẽ đủ trả lãi gốc. Nhưng khi thị trường chững lại, hoặc giá thuê không như kỳ vọng, họ sẽ bị áp lực dòng tiền rất lớn.
Hệ quả: Phải bán tháo tài sản, lỗ vốn hoặc âm dòng tiền kéo dài.
Lời khuyên: Chỉ nên vay ngân hàng ở mức an toàn (tối đa 50% giá trị tài sản), và nên có sẵn kế hoạch xoay sở dòng tiền trong ít nhất 6–12 tháng nếu không cho thuê được ngay.
Việc tự làm mọi thứ – từ tìm khách, ký hợp đồng, sửa chữa nhỏ – có thể tiết kiệm chi phí ban đầu, nhưng cũng có thể khiến nhà đầu tư bị động và mất dòng tiền do thiếu kinh nghiệm. Thậm chí có trường hợp bị khách thuê trễ hạn, phá hoại tài sản vì không có hợp đồng rõ ràng.
Lời khuyên: Nếu bạn không chuyên, nên hợp tác với đơn vị quản lý cho thuê uy tín để đảm bảo dòng tiền ổn định, tiết kiệm thời gian và tránh rủi ro pháp lý.
Cần có chiến lược quản lý cho thuê chuyên nghiệp để tăng hiệu quả
Nhiều nhà đầu tư không có phương án thoát hàng rõ ràng, hoặc không chuẩn bị quỹ dự phòng khi bất động sản không khai thác được ngay. Khi có biến động thị trường, họ dễ bị động và bán tháo với giá thấp.
Lời khuyên: Luôn có phương án dự phòng tài chính trong 12 tháng và đánh giá thanh khoản trước khi mua. Đừng mua “chôn vốn” nếu bạn cần xoay vòng nhanh.
Để có dòng tiền thật và bền vững từ bất động sản, nhà đầu tư cần tránh những sai lầm phổ biến như mua theo cảm tính, thiếu khảo sát thị trường, pháp lý không rõ ràng hoặc tính toán tài chính không chuẩn. Đầu tư đúng là phải có chiến lược, kế hoạch và tư duy dài hạn.
Nếu bạn đang có ý định đầu tư bất động sản cho thuê và muốn được tư vấn sản phẩm phù hợp với mục tiêu tài chính – hãy bắt đầu bằng việc lựa chọn đúng vị trí, đúng pháp lý và đúng chiến lược khai thác
Vui lòng để lại thông tin, đội ngũ chuyên viên tư vấn của chúng tôi sẽ liên hệ, tư vấn và gửi thông tin cho quý vị trong thời gian nhanh nhất
